Jak wybrać projekt typowy?

Kilka porad i sugestii przydatnych przy szukaniu idealnego projektu typowego.

Najważniejsza uwaga – należy wybierać projekt pasujący do naszej działki i do warunków zabudowy– nie odwrotnie.

W pierwszej kolejności należy uzyskać Decyzję o warunkach zabudowy, a potem zabrać się za szukanie projektu.

Najważniejsze czynniki

W internecie jest wiele firm sprzedających projekty typowe i mających w swojej ofercie po kilkaset rozwiązań, każdy znajdzie coś dla siebie.

  1. Wielkość domu. Rozsądna wielkość domu dla 4- osobowej rodziny mieści się w przedziale 120-150m² (bez garażu).Im większy dom tym większe koszty ogrzewania i większa powierzchnia do sprzątania i remontowania.Przykładowe wielkości pomieszczeń które można racjonalnie zagospodarować:- salon 25-30m²– garaż na jeden samochód 20-25m²– garaż na dwa auta 30-40m². W garażu zaplanować należy miejsce na narzędzia, rowery, opony, itp.– kuchnia 12-16m². Kuchnia powinna wygodnie pomieścić wszystkich domowników jednocześnie.– spiżarnia 3-5m². Wielkość zależna od naszych przyzwyczajeń odnośnie częstości zakupów.– sypialnia 1 osobowa dla dziecka min. 12M². Należy zmieścić łóżko, szafy i wygodne miejsce do nauki.– sypialnia 2 osobowa 14-18m². Często w sypialni oprócz łóżka zagospodarowujemy miejsce do pracy, toaletkę itp.– łazienka 6-10m². Trzeba pamiętać o nawet najmniejszej szafce na ręczniki i środki czystości, wygodnym dostępie do wanny, prysznica.– garderoba 2-2,5m². Zbyt mała garderoba będzie stratą powierzchni – w małej garderobie zmieści się jedna szafa a większość miejsca będzie stracona na komunikację– wiatrołap – 5-8m². Wiatrołap musi być odpowiednio duży aby zmieściły się tam wygodnie 3-4 osoby i szafa na ubrania.– gabinet do pracy w domu 12-15m²
  2. Kształt pomieszczenia. Im bardziej zbliżony do kwadratu tym łatwiejszy do umeblowania i pomieszczenie będzie sprawiać wrażenie większego. Wydłużone prostokąty trudno wygodnie zagospodarować meblami.
  3. Połączenie garażu z domem – przejście do kuchni i spiżarni bez wychodzenia na zewnątrz.
  4. Schowki, pomieszczenia gospodarcze. Czy kotłownia ma drzwi od zewnątrz? Czy zmieszczą się w niej meble ogrodowe, narzędzia do pracy w ogrodzie? Odpowiednia ilość szaf – rzeczy jakoś zawsze szybko przybywa…:)
  5. Pralnia na poddaszu jako osobne pomieszczenie lub połączone z garderobą powinna mieć odpowiednia wielkość aby zmieścić pralkę i np. Rozkładaną suszarkę na ubrania. Pralnia na poddaszu powinna być sytuowana możliwie najdalej od pokojów sypialnych, aby nie hałasowała domownikom.Jeżeli wolimy pralnię na parterze, nie zapomnijmy o zsypie na ubrania z łazienki na poddaszu prosto do pralni na parterze. Pomieszczenie pralni powinno być dobrze wentylowane aby pranie nie stęchło.
  6. Czy dom zmieści się na działce? Należy zachować odległość od działki sąsiedniej minimum 4,0m od ściany z oknami (również od okien połaciowych w dachu), oraz minimum 3,0m od ściany pełnej bez okien?
  7. Czy na podjeździe przed garażem zmieści się wygodnie samochód gości?
  8. Czy sytuując dom pomieszczenia dzienne będą odpowiednio oświetlone? Okna powinny wychodzić na południe, południowy zachód.

Sonda wśród znajomych

Na koniec proponuję zrobić sondę wśród znajomych, którzy już wybudowali swoje domy. Podpytajcie ich, co zrobili by inaczej, co się sprawdziło, z czego można zrezygnować?  Na pewno chętnie podziela się z wami cennymi uwagami, które można wykorzystać wybierając projekt przyszłego domu.

Jak wybrać działkę budowlaną?

Wybierając działkę pod budowę przyszłego domu należny wziąć pod uwagę wiele czynników. Ostateczny wybór to kompromis pomiędzy wieloma zmiennymi – najczęściej pomiędzy lokalizacją, wielkością i ceną. Należy dokładnie przeanalizować uwarunkowania prawne i przyrodnicze które znacząco wpływają na przydatność terenu pod zabudowę. Przeanalizujmy na co szczególnie zwrócić uwagę.

CZĘŚĆ A – Uwarunkowania prawne.

  1. Plan zagospodarowania przestrzennego.Należy sprawdzić w Urzędzie Gminy, lub na stronie – Baza planów zagospodarowania dla całej Polski, czy teren na którym położona jest działka objęty jest aktualnym planem. Dowiemy się jakie warunki musi spełnić projekt naszego domu: jakiej może być wielkości, jak blisko graniczy działki musi stać, jaki musi mieć dach, jakich materiałów możemy użyć. Należy się uważnie przyjrzeć jaki inwestycje są zaplanowane w okolicy, czy przyszłe sąsiedztwo nie będzie uciążliwe albo czy nie obniży wartości naszej działki? Nikt nie chce mieszkać w pobliżu obwodnicy miasta czy zakładu przemysłowego. Jeżeli nie uchwalono planu dla tego terenu należy wystąpić o wydanie Decyzji o warunkach zabudowy.
  2. Księga wieczysta.Należy koniecznie sprawdzić stan prawny kupowanej działki. Z księgi wieczystej dowiemy się kto jest właścicielem, czy są inni współwłaściciele, czy działka jest obciążona hipoteką, czy może ustalona jest służebność drogowa. Sprawdź czy nie ma wzmianek o prawie pierwokupu np. Przez Gminę. Zawsze sprawdzaj, na jakich prawach i od kogo sprzedający nabył grunt, którym jesteś zainteresowany.
  3. Droga do działki.Sprawdź jaki jest stan prawny drogi dojazdowej. Aby działka mogła być zabudowana musi posiadać dostęp do drogi publicznej: bezpośrednio, poprzez drogę wewnętrzną lub poprzez służebność wieczystą przejazdu. Jeśli dostęp jest poprzez drogę wewnętrzną, sprawdzić należy kim są inni współwłaściciele i czy będą chętni do ponoszenia części kosztów związanych z utwardzeniem lub podciągnięciem mediów.
  4. Mapa zasadnicza do celów opiniodawczych.Kup w Starostwie Powiatowym kopię mapy zasadniczej. To cenne źródło informacji – przyda się przy załatwianiu pozwolenia na budowę. Z mapy można wiele odczytać: jak daleko jest do mediów i czy mają wystarczającą przepustowość aby zasilić nasz dom? Czy przez działkę przebiegają jakieś sieci uzbrojenia terenu, które utrudnią lokalizację domu? 

CZĘŚĆ B. Uwarunkowania ogólne.

  1. Lokalizacja miasto – wieś.Położenie działki znacznie wpływa na jej cenę. Grunty położone za miastem są tańsze. Minusem jest konieczność codziennych dojazdów. Zwróćmy uwagę czy na trasie do centrum tworzą się korki w których będziemy codziennie stać, czy droga jest utwardzona, przejezdna zimą, ile czasu zajmie nam dojazd do pracy, sklepu, szkoły czy apteki. Jak daleko jest do przystanku, najbliższych sąsiadów.Wybierając działkę w mieście korzystniejsza jest jej lokalizacja w zachodniej i południowej części miasta. Z tych kierunków wieją wiatry i przynoszą czystsze powietrze z terenów otwartych, wiejskich o mniejszym stopniu zanieczyszczenia powietrza.
  2. Działka rolna.Pzrypadek A Działkę można odrolnić jeśli gmina posiada plan zagospodarowania przestrzennego. Należy złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia działki w planie z rolnej na budowlaną. Gmina rozpatrzy wniosek i może go uwzględnić przy uchwalaniu zmian w planie. Niestety nie ma żadnych określonych terminów czy czasu załatwiania takiej sprawy- może to potrwać nawet kilka lat. Jeśli jesteś rolnikiem należy sprawdzić czy plan miejscowy przewiduje możliwość zabudowy działki siedliskiem.Przypadek B Działka nie jest objęta planem zagospodarowania terenu. Działkę można odrolnić w drodze ustalania warunków zabudowy jeśli jest słabej klasy (IV, V, VI). Aby uzyskać warunki zabudowy działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, możliwość doprowadzenia mediów i minimum jedna działka sąsiednia po tej samej stronie drogi musi być zabudowana.
  1. Działka siedliskowa.Pozwolenie za zabudowę takiej działki otrzyma wyłącznie osoba o statusie rolnika, gdyż zabudowa siedliskowa jest związana z prowadzeniem rodzinnego gospodarstwa rolnego. Wielkość działki musi być odpowiednia. Rada gminy ustala w uchwale jaka jest minimalna wielkość działki umożliwiająca założenie na niej siedliska. Działkę siedliskową oznaczoną jako BP można przekształcić w budowlaną czyli B
  2. Przyłącza.Działki z pełnym uzbrojeniem w drodze dojazdowej są droższe. Na działkach bez uzbrojenia konieczne jest zbudowanie szamba lub przydomowej oczyszczalni. Długość przyłącza np. wody wpływa na jego cenę. Sprawdź na mapie zasadniczej jak daleko jest do wodociągu, kanalizacji itp.
  3. Dostęp do drogi.Należy sprawdzić czy działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Dostęp z drogi wewnętrznej należącej do kilu sąsiadów wiąże się z koniecznością partycypacji w kosztach utwardzenia drogi i podciągnięcia przyłączy.
  4. Drzewostan.Czy na działce są istniejące drzewa, które będą kolidować z budową domu? Na ich wycinkę należy dostać zgodę i zapłacić za wycięcie.
  5. Istniejąca infrastruktura, zabudowania.Na mapie zasadniczej należy sprawdzić czy przez działkę nie przebiegają sieci uzbrojenia terenu, które mogą utrudnić lokalizację domu. Czy na działce znajdują się inne budynki, które trzeba będzie wyburzyć?
  6. Mikroklimat.Należy sprawdzić jesienią lub wiosną czy działka jest wilgotna, podmokła, zaciemniona? Jak wygląda dojazd do działki w zimie lub po ulewnym deszczu?
  7. Położenie względem stron świata.Najkorzystniejsze są działki posiadające wjazd od strony północnej. Jest to sytuacja idealna umożliwiająca dobry rozkład pomieszczeń w domu. Lokalizacja wjazdu z innego kierunku nie dyskwalifikuje działki do zakupu – na rynku jest wiele różnorodnych projektów specjalnie przeznaczonych dla takich działek – po prostu rozkład pomieszczeń jest inny – czasem wystarczy lustrzane odbicie wybranego projektu aby skierować salon i pomieszczenia dzienne na południ lub zachód.
  8. Nachylenie terenu.Oczywiście nie wybieramy działki położonej w niecce z wiadomych względów – po deszczu na nasz dom spłynie woda z całej okolicy. Najkorzystniejsze są działki na lekko nachylonych stokach skierowanych na południe lub południowo-zachodnich. Stoki o nachyleniu na północ nie są wskazane. W domu na takim stoku będzie zimno i ciemno.
  9. Przebieg drogi dojazdowej.Jeżeli droga dojazdowa przebiega z zachodu na wschód, lepsze działki znajdują się poniżej drogi. Takie ukształtowanie sprawi, że woda spływająca z góry trafi wtedy do kanalizacji deszczowej w drodze a nie na naszą posesję. Działka taka powinna być odsłonięta od południowej strony (dobry dostęp światła), a od północy osłonięta np. Drzewami (osłona od wiatru). Minusem takiej lokalizacji jest spływające z góry zimne powietrze, które będzie wyziębiać jedną stronę domu.Jeżeli droga dojazdowa przebiega z północy na południe korzystniejsze są działki po wschodniej stronie drogi. Możliwa jest wtedy lokalizacją pokojów i ogrodu od wschodu.
  10. Powierzchnia działki.Powierzchnia działki musi być dostosowana do wielkości planowanego domu. W miejscowym planie zagospodarowania terenu należy sprawdzić jaka jest minimalna wielkość działki przewidziana pod zabudowę. Wielkość ta jest ustalana przez radę Gminy i może być różna zależnie od gminy. Duży dom wymaga większej działki (około 10arów) aby się ładnie prezentował i był odpowiednio wyeksponowany. Pod mały dom wystarczy 6 do 8 arów. Najlepsze proporcje mają działki prostokątne o kształcie zbliżonym do kwadratu i krótszym bokiem przylegające do drogi. Czasem lepiej jest kupić działkę mniejszą, ale w lepszej lokalizacji czy lepszych proporcjach. Zbyt wąska i długa działka sprawi, że sąsiednie budynki będą blisko naszego domu i będą nas zacieniać.
  11. Dopasowanie projektu.Jeśli mamy już na oku wymarzony projekt domu należy sprawdzić czy zmieści się on na działkę. Należy zachować minimalne odległości budynku od granic działki. Dla ściany z oknami i drzwiami wymagana odległość to 4,00m, a dla ściany pełnej to 3,00m.
  12. Pomyśl o przyszłości.Spójrz na działkę również w kategoriach inwestycji. Jeśli nie zbudujesz na niej domu, czy w przyszłości będziesz mógł ją sprzedać w dobrej cenie?Czy działka jest na tyle atrakcyjna że znajdzie szybko kupca?
  13. Sąsiedzi.I na koniec przyjrzyj się potencjalnym sąsiadom. Czy są to ludzie którzy w razie potrzeby pożyczą przysłowiową „szklankę cukru”? Czy okolica jest uważana za spokojna i bezpieczną?

Adaptacja Projektu Typowego – Na czym polega?

Adaptacja projektu typowego zakupionego np. przez internet jest jednym z warunków koniecznych do uzyskania pozwolenia na budowę. Przedstawię Państwu opis tego procesu i wymienię formalności wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę.

Proces adaptacji projektu typowego w celu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę możemy podzielić na trzy etapy. Poszczególne etapy składają się z wielu czynności formalnych. Cena adaptacji zależy głównie od ilości zmian które potrzeba nanieść oraz od stopnia ich skomplikowania i jest ustalana indywidualnie.

Adaptacja projektu polega na:

– dostosowanie budynku do wymagań Planu zagospodarowania przestrzennego lub Decyzji o warunkach zabudowy ( kąt nachylenia dachu, materiały wykończeniowe elewacji, wysokość kalenicy i wiele innych)– dostosowanie fundamentów do warunków grutnowo-wodnych działki (głębokość strefy przemarzania, rodzaj izolacji przeciw wilgociowej fundamentów)– dostosowanie więźby dachowej do warunków lokalnych (obciążenia wiatrem i śniegiem)– naniesienie zmian inwestorskich np. zmiana wielkości i rozmieszczenia okien, doprojektowanie garażu, zmiana rozplanowania pomieszczeń itp.– naniesienie zmian na projektach instalacji wewnętrznych wodnokanalizacyjnych i elektrycznej i adaptacja tych instalacji przez uprawnionych projektantów– naniesienie zmian w opisie technicznym budynku 

Wykonanie PZT (projektu zagospodarowania przestrzennego)

– naniesienie lokalizacji budynku na mapę do celów projektowych,– zwymiarowanie budynku i podanie jego odległości od działek sąsiednich i innych elementów zagospodarowania przestrzennego np. Podanie odległości od śmietnika, szamba.– naniesienie tras przyłączy– wykonanie projektów przyłączy – opcjonalnie – projekty przyłączy mogą być później składane do Starostwa w trybie zgłoszenia robót budowlanych. Muszą być jednak naniesione na PZT.– naniesienie zjazdu z drogi publicznej– wykonanie bilansu terenu z rozbiciem na powierzchnię zabudowy, powierzchnię utwardzoną, powierzchnię zieleni– opis techniczny do Projektu zagospodarowania terenu 

Uzyskanie wymaganych uzgodnień, opinii, pozwoleń

– wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennegolub Decyzja o warunkach zabudowy– mapa do celów projektowych– wypis i wyrys z rejestru gruntów– zapewnienia dostawy mediów i odbioru ścieków (warunki techniczne przyłączy wydawane przez właścicieli sieci do których będzie włączany budynek)– projekt zjazdu na działkę z drogi publicznej oraz uzgodnienie zjazdu z właścicielem drogi– uzgodnienie i opinia ZUD– Decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej– badanie geotechniczne gruntu – opcjonalnie – o konieczności wykonania badania geotechnicznego gruntu decyduje projektant konstrukcji.– dołączenie oświadczenia Inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane– dołączenie kopi uprawnień projektantów i zaświadczeń o przynależności do Izb samorządu zawodowego– dołączenie oświadczeń projektantów o wykonaniu projektu budowlanego zgodnie z wymaganiami prawa budowlanego i wiedzą techniczną– uzyskanie zgody autora projektu typowego na wprowadzenie zmian w projekcie typowym

Dopiero po wykonaniu tych wszystkich czynności i uzyskaniu wymienionych uzgodnień projekt jest kompletny i można wystąpić do Starostwa Powiatowego o pozwolenie na budowę.

W przypadku braków formalnych w dokumentacji złożonej w Starostwie urząd wysyła inwestorowi postanowienie, w którym nakazuje uzupełnić braki. Jeżeli w terminie wskazanym w postanowieniu wnioskodawca nie uzupełni projektu Starostwo Powiatowe odmówi wydania pozwolenia na budowę. Odmowa pozwolenia nie zamyka drogi do uzyskania pozwolenia – można ponownie złożyć ten sam wniosek.